摘要：
用十二萬月供抵押，最高可借多少是投資者和購房者常常關心的問題。本文將從利率、融資成數、按揭年限和信用評分四個方面分析，解答這個問題。
正文：
一、利率
利率是決定貸款額度的一個重要因素，不同利率下貸款的額度也相應不同。當抵押物為房產時，按揭首付比例通常為三成，利息通常在基準利率上浮20%-30%不等。因此，且不考慮其他條件的情況下，用十二萬月供抵押能貸到的最高額度在50萬元左右。
二、融資成數
融資成數是指貸款金額占房產總價值的比例。房屋按揭貸款通常有最大融資比例限制，一般為70%、80%或90%。如果考慮用十二萬月供抵押購房，根據房價不同，貸款額度也會相應不同。例如，一套100萬元的房子，融資比例為70%，那么最高可以貸到70萬元。
三、按揭年限
按揭年限是指貸款期限拆分成多個月份，每個月還款額固定。按揭年限也是影響貸款額度的一個因素。通常按揭年限越長，每月還款額越低，能借到的貸款額度也就越高。例如，如果用十二萬元月供抵押，選擇30年的按揭年限，可以貸到最高80萬元的貸款額度。
四、信用評分
貸款機構通常會根據借款人的信用評分來審核貸款額度。較高的信用評分可以得到更高的貸款額度。信用評分與貸款額度并沒有直接的關系，但貸款機構在審核時，會考慮借款人的還款能力、信用記錄等因素將信用評分作為參考依據。較高的信用評分可以獲得更優惠的利率和更高的申請額度。如果你有高于900分的超高信用評分，那么即使使用十二萬月供抵押，最高可以貸到400萬元以上的額度。
結論：
綜上所述，結合以上幾個方面的影響因素，使用十二萬月供抵押最高可貸額度一般在50萬元至400萬元之間。當然，具體貸款額度還需要根據所購房屋的實際情況、個人信用狀況等多方面進行綜合考慮。
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